La hipoteca y sus diferentes usos.

¿La familia creció y necesitas una recámara más?, ¿tu casa pide a gritos reparaciones mayores?, ¿heredaste un terreno y quieres construir?, ¿tu hipoteca está en UDI’s y no le ves el fin?

Y es que comprar una casa no es el único objetivo de un crédito hipotecario.

Remodelar parcial o totalmente nuestra casa, construir en un terreno propio, adquirir un terreno o una casa usada, o mejorar las condiciones de un crédito previo, son inversiones que por su tamaño, también requieren de esta alternativa de financiamiento.

Aún cuando en lo general los créditos hipotecarios operan de la misma manera y puedes evaluarlos con los mismos criterios cada producto tiene sus propias características, conocerlos te ayudará a aprovecharlos al máximo. Aquí, algunos ejemplos de los productos que pueden ayudarte a financiar tus sueños.

Para comprar casa en preventa

El auge de los desarrollos inmobiliarios de vivienda media, media-alta y residencial, trajó también una nueva modalidad para la compra de vivienda: la preventa, que comercializa casas y departamentos aún sin terminar.

El esquema es sencillo: el cliente aparta su vivienda con una cantidad mínima, y firma un contrato de compra-venta donde se compromete a pagar el enganche de manera diferida durante los meses que tarde la construcción. El inmueble se liquida a la entrega, casi siempre mediante un crédito hipotecario.

La mayoría de las preventas comienzan a comercializarse antes de que los constructores pongan siquiera la primera piedra, y en teoría son ventajosas para todos: el desarrollador consigue capital fresco para construir, y el cliente tiempo para pagar poco a poco el enganche, que generalmente es de 20% del precio del inmueble.

Otra ventaja es que, dependiendo del avance de la obra al momento de la firma del contrato, el desarrollador ofrece precios preferenciales a sus compradores, hasta 30% más bajos de lo que costará el inmueble ya terminado. A mayor avance, menor descuento.

Compra con precaución

No todo es miel sobre hojuelas, existen riesgos e inconvenientes que debes tener en cuenta antes de entusiasmarte y firmar el contrato. El primero es que, si rentas, deberás seguir así y al mismo tiempo cumplir con los pagos del enganche, lo que te exigirá un efectivo ejercicio de administración de tu presupuesto mensual. Haz cuentas y decide si puedes afrontar el gasto por los siguientes meses.

Además de el costo extra, otro riesgo es que la desarrolladora tarde demasiado en terminar la obra para entregarte tu vivienda, o que de plano nunca la termine. Desde luego, ese caso de terror no es la regla, pero sucede y por eso es muy importante que verifiques el historial de entregas de la desarrolladora antes de firmar.

Coordina los tiempos

Si tu plan es liquidar mediante un crédito hipotecario, debes solicitarlo entre uno y dos meses antes de la entrega, para que lo aprueben y esté listo a tiempo. No lo tramites antes porque lo común es que los créditos autorizados tengan vigencia de entre tres y seis meses, además de que la mayoría los otorgan sobre obra terminada, o al menos con un 90% de avance.

Haz una investigación previa de hipotecas y corrobora que eres sujeto de crédito. Ya con el crédito en mente inicia los trámites de compra.

Ahora, en el mercado existe un crédito especialmente diseñado para acompañarte en este esquema y que, por ende, minimiza los riesgos de los que ya te hablamos, y funciona de manera similar a los créditos para construcción.

Aquí, el banco aprueba tu crédito desde el principio de la construcción y entrega los recursos en varios pagos programados directamente al desarrollador, según avance la obra.

El crédito es hasta del 80% del valor del inmueble terminado; se escritura en obra negra o gris, (se refiere a una construcción terminada con sólo las instalaciones, sin yeso en paredes ni techo y sin acabados), lo que te ayuda a bajar los gastos notariales; la desventaja es que deberás comenzar a pagarlo con la primera fase del proyecto; tu mensualidad se ajustará en cada entrega de recursos. Eso sí, puedes utilizar el Apoyo de Nuestro Equipo para asesorarte desde el principio.
 Cómo evaluar a una desarrolladora

A partir del 2009, los créditos puente (financiamiento que otorgan bancos a los desarrolladores de vivienda) han disminuido, lo que provoca que algunas empresas con bajo poder de negociación puedan quedarse sin dinero para seguir sus construcciones, y utilizar los ingresos por concepto de preventa para financiar el proyecto. Esto afectaría a quienes ya hayan comprado, pues la fecha de entrega, terminados y amenidades prometidas podrían verse afectados.

Por supuesto, hacer una compra en preventa está protegida por la ley. El contrato se registra, para resolver cualquier controversia que se suscite sobre la interpretación o cumplimiento del documento. 

Financiamiento para vivienda usada

¿Siempre soñaste vivir en una colonia tradicional? Si estás en buen momento para comprarla, búscala. La oferta crediticia es la misma que encuentras para compra de vivienda nueva. Mismo esquema de crédito (tasa, moneda, plazo).

Los requisitos que te solicita el banco son:

Que la propiedad tenga una vida útil remanente de 1.5% del plazo del crédito. Es decir, si lo pagarás a 20 años, busca un inmueble que dure al menos 30 años más –según avalúo-.

Documentos en regla. Que las escrituras estén a nombre del vendedor y no haya problemas de testamento, boleta predial y de agua con pagos al corriente y no tener adeudos por hipotecas o embargos (libre gravámen).

Entre los beneficios de comprar una propiedad usada, está la mejor ubicación, mayor tamaño y menor precio.

Financiamiento para remodelación

Este esquema existe en casi todas las instituciones financieras que otorgan créditos hipotecarios, sean públicas o privadas, y se otorga a los propietarios de un terreno que necesiten hacer arreglos mayores o estructurales a una vivienda propia. O bien para terminar una construcción inconclusa.

El monto del crédito que se otorga varía de una institución a otra, pero el rango es de entre 30% y 50% sobre el avalúo del inmueble. Las tasas son casi siempre más altas que para compra de casa, (de 1 a 1.5 puntos porcentuales), y los plazos van de los 5 a los 30 años, según la entidad financiera de que se trate.

Si hablamos de una construcción completa. El producto te brinda hasta 50% de avalúo de tu terreno y el financiamiento total es hasta de 70% del valor del inmueble ya terminado.

También es el único que cuenta con la opción de financiarte también la compra del terreno, en caso de que no cuentes con él.

Si vas a solicitar un crédito para construcción, recuerda que el terreno debe estar a tu nombre, sin deudas hipotecarias y con escrituras en regla.

Financiamiento para comprar terreno

En esta modalidad, el crédito te financia para comprar un terreno que quedará como garantía. Los plazos varían según la institución financiera que lo otorgue (entre 5 y 10 años), y las tasas de interés son fijas pero superan hasta en 1 punto porcentual a las de un crédito para compra de vivienda, en un mismo banco.

El crédito va del 30% al 50% del avalúo del terreno, también en función de la hipotecaria, y algunas entidades sólo financian la compra de terrenos urbanizados y fraccionados.

Financiamiento para pago de pasivos

Casi todos los bancos manejan este crédito hipotecario, que sirve para liquidar un crédito previo –de otra institución. La idea es que el nuevo trato te brinde mejores condiciones de pago que el que quieres dejar.

Si tienes un crédito en proceso de pago y consideras que las condiciones son desventajosas, sólo debes solicitar tu carta de saldo insoluto al día de hoy, y llevarla al banco que hayas elegido para solicitar el nuevo crédito. Ahí te prestarán lo necesario para liquidar el previo, pero con mejores condiciones.

La aprobación de crédito se pide como si fuera para una adquisición normal, se hace el avalúo y se liquida el adeudo anterior el mismo día de la firma del nuevo crédito. El notario recibe el cheque de la nueva hipotecaria y hace todo el papeleo necesario en una sola sesión, para cancelar la hipoteca vieja y escriturar la nueva.

Los gastos notariales son menores que en una adquisición porque ya no pagas el impuesto por traslado de dominio, que es el más caro. Los plazos de estos créditos para pago de pasivos van de 10 a 30 años, y las tasas suelen ser más bajas (entre 1.5 y 2%) que las de un crédito para compra, pues se trata de mejorar el trato que tenía el acreditado.

Este producto se recomienda cuando tu crédito tiene muchos años y quieres cambiar de tipo de tasa o de moneda, o de ambas. Formalmente se trata de una sustitución de acreedor.

Como ves, el mercado tiene productos para todas las necesidades, sólo es cuestión de buscarlos y evaluar cuál es la mejor opción para incrementar tu patrimonio y cumplir tus sueños, sin provocarte pesadillas.

Eso sí, puedes utilizar el Apoyo de Nuestro Equipo para asesorarte desde el principio.
whernanlarah@gmail.com